Законопроект о риэлторской деятельности: ответы на вопросы
Депутат Госдумы РФ, автор законопроекта «О посреднической (агентской) деятельности на рынке сделок с недвижимостью» Дмитрий Ушаков провел on-line брифинг для профессионалов.
В силу ограниченного времени мероприятия, депутат не смог ответить на все вопросы в прямом эфире. После брифинга Дмитрий Ушаков ознакомился со всеми заданными в ходе мероприятия вопросами и дал на них подробные ответы. Публикуем ответы Дмитрия Ушакова. Видеозапись брифинга доступна по ССЫЛКЕ.
Максим Игоревич: Планируется создание СРО, а что будет с гильдиями (РГР и региональными)?
- Все работающие сегодня некоммерческие партнерства должны будут вести деятельность согласно требованиям закона, преобразовываться в СРО.
Карпенко Нина Павловна: Кто будет контролировать выполнение данного закона?
- Полномочия по контролю за исполнением закона будут возложены на прокуратуру. Надзор за деятельностью СРО риэлторов будет осуществлять орган исполнительной власти, определяемый Правительством РФ, Росреестр.
Мельситова Евгения: Кто будет обучать риэлторов? Вы указываете условие аттестации – наличие профобразования в области агентской деятельности.
- Риэлторов (как и представителей других профессий) будут обучать лицензированные учебные заведения. Проверка квалификации будет проводиться в форме квалификационного экзамена. Соответствующий порядок проведения экзамена, круг вопросов будет разработан соответствующим органом исполнительной власти.
Караваева Елена Михайловна: Здравствуйте, ознакомились с предложенным Вами законопроектом, наш вопрос касается статьи 10 документа. Может, просто сделать один сайт с предложениями по продаже объектов? Это поможет и делать оценку рынка полностью, и отслеживать динамику цен.
- Это монополия и ограничение конкуренции. Мы не стремимся закрыть всех и создать единую базу объектов недвижимости. Суть законопроекта – защитить граждан, их имущественные интересы, создать единый реестр частных риэлторов, вывести из тени частных риэлторов, подтвердить их профессионализм.
Илья: Чистота рынка, безусловно, важна. Как и этическая составляющая. Членство в СРО на какой срок предоставляется?
- Членство в СРО бессрочно при выполнении требований закона и правил самого СРО.
Зайцева: Дмитрий, риэлторам дадите ответственность, а защиту работы риэлторов? Почему закон только требует, почему не защищает от недобросовестных клиентов?
- От недобросовестных клиентов защищает Гражданский кодекс. Если у Вас есть предложения в этой части, готов их обсудить, если Вы считаете, что необходимы дополнительные специальные меры защиты.
Ирина: Для тех риэлторов, которые не выйдут из тени, какие будут санкции?
- К тем, кто не выйдет из тени, будут применяться санкции по КоАП и УК. Для тех, кто выйдет, – будет определенного рода «амнистия».
Римма: Львиная доля объявлений о продаже квартир выставляются частными риэлторами, которые являются просто частными лицами и не разбираются в законах. Как их будут выявлять? И будут ли вообще?
- Средства массовой информации, распространяющие рекламу об объектах недвижимости, а также о предоставлении услуг, подлежащих дополнительному лицензированию или требованиям профильных законов, обязаны будут удостовериться в наличии у подающего рекламу соответствующих полномочий. Эти правила уже действовали, когда работал закон о лицензировании риэлторской деятельности. Нареканий со стороны риэлторов и СМИ не было. Для упрощения возможно при принятии рекламы подписание подтверждения о том, что подающий рекламу частный риэлтор не нарушает действующее законодательство.
Эдуард Богданов: Что вы думаете о частных риэлторах, которые должны выйти из тени? На рынке работает несколько десятков региональных ассоциаций, которые обучают риэлторов, сертифицируют компании и т. д. Сертифицированные компании застрахованы, какую роль региональных организаций вы видите, какие права и обязанности у этих некоммерческих организаций будут? На сегодня они все не являются СРО.
- Сегодняшние профобъединения после вступления закона в силу должны будут упорядочить свою работу согласно требованиям закона. Прав у этих СРО будет больше, чем у сегодняшних добровольных профобъединений. А при наличии лицензии на обучение они смогут и дальше обучать людей. К слову сказать, и сегодня все, кто проводит обучение, должны иметь соответствующую лицензию.
Елена Анисимова: Если риэлтор вступит в эту организацию, то он получит какие дополнительные возможности? Вход в базы госорганов, бесплатное получение документов из госорганов? Зачем нам туда входить? Где пряник? Кнут мы видим!
- Дополнительные возможности заключаются в отсечении недобросовестных представителей вашей профессии. Получать выписки из ЕГРП, заказывать кадастровые паспорта вы можете и сегодня, для этого не требуется дополнительных полномочий. Дополнительные «пряники» обсуждаются в настоящее время.
Светлана_1: Самый сложный вопрос в данном случае – это контроль нарушения законодательства частниками. Клиенту, по сути, плевать, кто нашел ему покупателя или квартиру для покупки – специалист с документами или без документов. Для легальных специалистов себестоимость услуги ощутимо увеличивается. А те как работали за пятнашку, так и будут работать. И как их отсеять?
- Ощутимого увеличения себестоимости легальных услуг не произойдет. Отсев произойдет через отсечение доступа к публикации рекламы в СМИ. Профессиональное сообщество должно само прекратить такое сотрудничество. Насколько нам известно, легальные риэлторы не чураются сотрудничества с нелегальными. И, самое главное, при вступлении закона в силу сам клиент риэлторов поймет, что, обращаясь к нелегальным риэлторам, такой клиент в конфликтной ситуации с трудом докажет, что он был добросовестным приобретателем.
Чижевский Алексей: За какие действия риэлтора может наступить имущественная ответственность?
- Покрытие имущественной ответственности идет по договору страхования и из компенсационного фонда в определенных случаях. В досудебном порядке рассматривает СРО. Если суд признает, что ущерб клиенту произошел в результате действий самого риэлтора, то по решению суда. Другими словами, те риэлторы, которые работают на рынке, не нарушая законов, отвечать не должны.
Олеся: В законе будет написано, сколько стоит вступление и аттестация в саморегулируемую организацию, или это будет в свободном плавании? И членский взнос сама организация назначает? Тогда вопрос, куда эти взносы пойдут – в карман управляющим организацией?
- Размер членских взносов будет определяться высшим органом управления СРО – общим собранием членов. Взносы идут на формирование компенсационного фонда. В законе можем прописать ограничения, давайте обсуждать, присылайте предложения.
Бороминская Е.А.: Интересно, каким образом возможно подтвердить опыт работы агента для регистрации ПБОЮЛ более трех лет? Пачка агентских договоров или доверенностей «из прошлого»?
- В данный момент предполагается принимать к сведению наличие квалификационных аттестатов, выдаваемых работающими сегодня профессиональными сообществами. Плюс рассматривается вариант своего рода «амнистии» для выходящих из тени.
Алексей Шипачев: В Саратовской области НП «Профессионалы недвижимости Поволжья» имеют статус СРО в риэлторской деятельности с 2012 года. При принятии закона он сохранится? И какой планируется срок для приведения в соответствие с новым законом?
- Переходный период – 180 дней. СРО, работающие сегодня, сохранятся при условии приведения деятельности в соответствие с требованиями закона.
«Жилой квартал»: Добрый день, интересует, какими инструментами нас может снабдить законодательство. Если мы, риэлторы, становимся ответственными своим имуществом, то, может, нам бы и доступ какой-то открыли профессиональный к информации различного рода?
- Получать выписки из ЕГРП, заказывать кадастровые паспорта вы можете и сегодня, для этого не требуется дополнительных полномочий. Если необходимы, с вашей точки зрения, дополнительные «доступы» или наоборот полномочий не хватает, предлагайте варианты, обсудим.
Максим Игоревич: Может ли гильдия стать СРО?
- Может, если ее члены примут соответствующее решение.
Карпенко Нина Павловна: В Омске 700 риэлторских компаний, более 5000-7000 физлиц, как конкретно будет работать закон? Не уйдет ли большая часть в тень?
- В законе четко прописан механизм его действия. Также предусмотрены меры для борьбы с теневой деятельностью.
Илья: Линия движения совершенно ясна. И все-таки какие преимущества будут у риэлторов по мере введения закона? И насколько этот процесс улучшит рынок?
- Наличие профильного закона уже является преимуществом. С рынка должны уйти непрофессионалы и теневики. У клиента появится четкий ориентир – кто является легальным специалистом, чьи услуги безопасны, а кто – нелегальный риэлтор.
Елена Анисимова: А Росреестр почему не отвечает имуществом за неправомерные сделки?!
- Росреестр отвечает за свою деятельность. В предлагаемом нами законе риэлтор тоже будет отвечать только за свою деятельность.
Константин: Что такое потеря квартиры гражданином в результате недобросовестности риэлтора? Я не видел в законе обязанность риэлтора по юридической экспертизе квартиры. И не видел предоставление доступа риэлторов к базам данных, необходимых для юридической экспертизы.
- По закону риэлтор отвечает только за свои действия, только за то, что указал в своих обязанностях в договоре на предоставление услуг клиенту. Ответственность наступает только на основании решения суда.
Татьяна_5: В законопроекте отражена деятельность агентов только на жилищном рынке? Что с рынком коммерческой недвижимости, в частности аренды? В каком случае и почему агент должен нести финансовую ответственность?
- Ответственность риэлтор будет нести на основании условий договора с клиентом, а также при нарушении закона. В статье 10 проекта закона не ограничивается возможность продажи и аренды коммерческой недвижимости.
Карпенко Нина Павловна: Какими полномочиями закон наделяет риэлторов? Ответственность за сделки в большей степени несут нотариусы. Риэлтор не является стороной сделки. В чем заключается его ответственность?
- Ответственность риэлтор будет нести на основании условий договора с клиентом, а также при нарушении закона.
Косенкова Юлия: А если я буду называть себя юристом, а не риэлтором, то можно тогда продолжать работать и не вступать ни в какие организации?
- Для осуществления агентской (посреднической) деятельности на рынке сделок с недвижимостью, просто назвав себя юристом, работать будет нельзя.
«Жилой квартал»: Риэлтор обязан будет застраховать свою ответственность в страховых, аккредитованных в СРО? Какая вероятность, что возрастет стоимость этой страховки и будет отлична от рыночной подобной страховки?
- Страховые не будут аккредитовываться в СРО, СРО не будет навязывать страховые компании. Риэлтор сам будет вправе выбрать любую страховую. Однако чтобы страховой полис не превращался в ничто, чтобы не заключались договоры с сомнительными страховыми, к страховым компаниям будут прописаны отдельные специальные требования.
Бороминская Е.А.: Практически невозможно установить причинно-следственную связь между деятельностью агента, не являющегося стороной сделки, и ущербом, возникшим для участников сделки. Плавно приходим к вопросу: комплекс услуг, который риэлтор обязан будет оказать своему клиенту, чтобы минимизировать его риски в сделке, тоже должен регулироваться законом?
- Комплекс услуг (предполагается) должен регулироваться договором между риэлтором и его клиентом. Из положений этого договора и должна вытекать ответственность.
Александр Янбиков: Дмитрий, какие конкретные непрофессиональные действия риэлтора могут привести к потере недвижимости? Приведите пример, кроме умышленных мошеннических действий – на это есть УК РФ.
- Вопрос виновности будет решать суд. Сами риэлторы всегда говорят, что их бизнес социально значимый. Риэлторы имеют доступ к подлинным документам по сделке с недвижимостью, участвуют в расчетах на многие миллионы рублей. Последствия непрофессиональных действий для обычного гражданина могут быть плачевны – потеря жилья или многолетних накоплений.